学术顾问｜华博新闻社资本市场研究院

出品｜华博商业评论

邮箱｜hbnews852@163.com

在经历2021和2022年连续两年亏损的“寒冬”后，贝壳找房（下称“贝壳”）终于在2023年一季度迎来了“春天”。一季度报显示，报告期内贝壳实现营收202.8亿元人民币，较去年同期增长61.60%；实现归母净利润27.47亿元，较去年同期增长544.49%。

不仅如此，贝壳的经营规模也从2022年的收缩中有所恢复。2022年，贝壳平台的经纪人总数为394,020人，同比下滑13.3%，；贝壳平台门店数量为40516家，较上年减少20.6%；活跃门店数量为37446家，较上年减少17.4%。到了2023一季度，贝壳平台的经纪人总数为435,780人，环比增长10.60%；贝壳平台门店数量为41,275家，环比增长1.78%；活跃门店数量为39,622家，环比增长5.75%。移动月活也从2022年四季度的3660万名增长至回升至2023年一季度4540万名。

从这些指标来看，随着楼市的复苏，贝壳的业绩也在回暖。然而5月8日，住房和城乡建设部、市场监管总局联合发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》，这无疑给刚刚恢复的贝壳“当头一棒”。

这份公告明确强调“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。”这意味着房屋中介机构难以从大额订单中获取高额提成费。

从营收结构来看，2022年贝壳的新房交易服务和现有房交易服务收入占比合计为86.98%，是贝壳主要的收入来源。监管部门的这份文件无疑砍在了贝壳的“大动脉上”。文件发布的第二天，5月9日，贝壳的港股股价日跌幅达到5.01%。

从过往历史来看，政策风向的确对贝壳的业绩有很大的影响。2021年，国内房地产调控次数达到651次，尤其是在上半年国内各大城市推出了各种政策整治二手房市场。

例如在2021年2月8日，深圳市住建局出台了一份关于建立二手房参考价制度的新规，开创了通过二手房指导价调控楼市的先河。随后其它城市相继跟进，共计有15个城市发布了二手房指导价。

贝壳的2021年前两个季度营收依然能保持增长，但是第二季度的毛利润和归属净利润均出现了同比下滑，其中二季度的归属净利润的同比下滑幅度达到60.70%。到了第三季度，贝壳的营收也开始下滑，并出现亏损，且一直持续到2022年第二季度。

而在2022年，此前公布二手房指导价的城市相继放松政策管控，到2022年8月为止就有13座城市取消或放松二手房指导价政策。贝壳的业绩也从下半年开始回暖，尽管营收依然呈现下滑的趋势，但是从第三季度开始，贝壳由亏损转为盈利。

由此可见，政策的风向对贝壳的影响非常之大，也无怪乎调控中介费政策出台后市场资本光速跑路。此次调控政策的影响或许会在今年贝壳的三季度的财报中有所体现。

或许是为了分散风险，贝壳也在向其它业务开拓，此前就推出了“一体两翼”战略。所谓“一体”就是贝壳的传统业务，即新房和现有放房交易；所谓“两翼”则是整装大家居事业群与惠居事业群，即家装家居业务和租房业务。

不可否认贝壳的家居业务发展迅猛。财报显示，2022年贝壳的家装家居业务实现营收50.47亿元，同比增长近20倍，贡献利润率也从2021年的0.8%增长至2022年的29.4%；2023年一季度贝壳的家装家居业务实现营收14.08亿元，同比增长16倍。

但是从整体比例来看，贝壳的家居业务所占比例依然很小，2022年贝壳家装家居业务占总营收的比例仅为8.32%，2023年一季度则为6.93%，有所下滑。不仅如此，家装家居行业竞争激烈，像欧派家居、顾家家居、尚品宅配等都是该领域的领跑者，贝壳想在这一领域分割蛋糕，难度非同小可。

而贝壳另一个想要进入的领域则是租房业务，贝壳在该业务的发展状况尚不清楚。但是租房业务同样也是块“硬骨头”，国内仅少数头部企业如龙湖冠寓、万科泊寓等实现盈利。而且这些企业本身有大型的房地产企业作为支撑，作为中介公司的贝壳没有强大的靠山，想要与之竞争风险很大。

数据显示，2022年贝壳旗下的贝壳省心租在管规模突破70000套，营收较2021年的21亿元增长了近33.4%。但是贝壳新兴业务的利润率则从2021年的86.5%滑落至2022年的31.3%，这或许是租赁业务盈利困难的一种体现。

来源于：中访网财经