当下，房地产行业进入深度调整期，由于行业前景尚不明朗，房企纷纷捂紧钱袋，不拿地少拿地成为普遍选择。然而在楼市“寒冬”里，华发股份却选择逆势扩张，一边拿地一边融资，火力十足。
10月25日，在上海今年第三批次集中供地第二轮出让地块竞拍中，华发股份豪掷17.33亿元竞得上海青浦区赵巷镇佳环路东侧B2-01地块。据悉，该地块吸引了24位竞买人共涉31家房地产开发企业，经过22轮竞价触及最高限价173296万元，最终由华发股份全资拥有的太仓华鹏商务咨询有限公司竞得。
在今年7月份，华发股份全资子公司太仓华铷商务咨询有限公司才以70.63亿元公开竞得上海市松江区洞泾镇的优质地块。
据统计，今年1-9月，华发股份的权益拿地金额210亿，挺进第10位。同期，华发股份以214.36亿元的业绩，位居上海房企权益销售金额的TOP3。
在行业密集暴雷期，这家总部位于珠海的房企成为近两年上升势头最强劲的房企之一。作为房地产行业的后起之秀，华发股份在2020年才跨入千亿大门，在行业整体低迷的2022年，华发股份全年销售1202.41亿元，跻身销售榜第18位，大幅提升14个位次。
中指研究院统计数据显示，今年1-9月，华发股份全口径销售额达1035.8亿元，提前2个月达到千亿，排名再上升4位。
实际上，自2012年以来，华发股份发展势头迅猛。这一年华发股份提出了“立足珠海，布局全国”发展战略，并开始了全国化扩张之路。从2012年至2022年，华发股份的销售额从不足百亿到超1200亿，复合增长率超过十倍以上。
然而，华发股份逆势扩张背后实则依赖于大量的合作开发。数据显示，2018年-2022年，华发股份的土储权益比率从75%持续下滑至47%，甚至低于50%的关键线。
另一方面随着拿地权益持续下降，华发股份的母公司所有者权益占比从2018年的46.2%下滑至2022年的18%。也就是说，虽然通过合作拿地等方式，华发股份实现了规模上的突破，但母公司的权益率大幅降低。
这一异常的数据变动，令华发股份不少被质疑明股实债。因为在2020年“三道红线” 指标出台后，华发股份“三道红线”全踩，处于“红档”房企之列。然而仅用一年时间，华发股份的“三道红线”全部转为“绿档”，背后正是少数股东权益的大幅增长。
数据显示，华发股份的少数股东权益由2020年的423.9亿元增至2021年的750.7亿元，这增长的300亿元来自华发系。据华发股份披露，2021年末，来自同一控制人（即华发集团）的关联公司珠海华发城市运营投资控股有限公司、珠海城市建设集团有限公司的少数股东资本金投入就达到300.05亿元，而这一资本投入在2019年末才仅有0.05亿元，两年增加了6000倍。
华发系的真金白银支持成为华发股份近年来逆势扩张的底气所在，但若是明股实债，华发股份恐将面临不小的债务压力。
从财务报表上看，截至6月底，华发股份现金短债比为2.0，净负债率为71.7%，扣除预收账款后的资产负债率为 65.79%，财务十分稳健。
然而华发股份看似净资产有1156亿元，但实际真正归属于股东的权益仅为184.8亿，对应的负债规模则达到了4400多亿。也就是说，华发股份以180亿元归属股东权益资金撬动了超过20倍的杠杆，其中的风险不容小视。