11月15日，华侨城举行了一场气氛紧张的投资者关系活动会议。相较于10月31日投资者关系活动中不痛不痒的提问，这一次投资者们的提问尖锐了许多。

有的投资者直接指责华侨城“没有很好地与投资者进行面对面的沟通并听取意见建议，不够坦诚直面问题，没有很好地向投资者传达发展的方向和强烈信心”。

更有投资者对公司换届提出质疑：“为什么不正常换届，拖了半年多了换届还在推进中，有什么不可说的原因吗？”而更多的投资者则是关心华侨城能否扭亏为盈、提振股东信心和大额计提资产减值损失等等。

尽管华侨城尚能用套话应付投资者们的质疑，但是企业经营的困境是不能用语言糊弄过去的。

 

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业绩持续承压，大额计提资产减值损失遭质疑

投资者们的焦虑并非没有缘由。

在2023年前三季度，华侨城实现营收317.6亿元，同比微增8.47%；实现归属净利润-33.47亿元，同比下滑2728.12%。其中计提资产减值损失23.60亿元。如此大额的资产减值计提并非首次，早在2022年年报中，华侨城就录得归母净利润-109.05亿元，同比大幅下降387.05%，其中资产减值损失就高达127.1亿。

巨额的减值损失不仅让投资者大为惊讶，就连深交所在向华侨城A发出2022年年报的问询函，要求其在2023年5月5日前说明归母净利润大额亏损、大额计提资产减值、经营活动现金流大幅减少的原因及合规性以及文旅业务的具体情况等。

但是到了5月5日，华侨城并没有回复，其总会计师冯文红反倒离职了，一时间各种负面舆论甚嚣尘上。迟至5月19日，华侨城才发布回复函，但依然没有回复大众主要关心的会计合规问题、准确性问题等。

有分析认为，华侨城大额计提资产减值损失是想给“业绩洗澡”，渡过公司的低谷期，以便日后轻装上阵。但也有分析指出，华侨城这是自己为自己的内部问题“买单”。

今年上半年，成都华侨城滨江壹号和武汉华侨城欢乐天际相继因为减配质量问题发生住户维权事件。而这两个楼盘正是2022年华侨城减值较高的项目之一。

 

02

 

欢乐谷背后的内部问题

10月27日，深圳欢乐谷“雪域雄鹰”项目发生车辆碰撞事故，造成多名游客受伤。然而早在6月深圳欢乐谷就进行过年检，事故背后还有更深层次的原因。

8月，南山区的华侨城总部大厦爆发员工维权事件，原因是华侨城的员工福利房“燕栖楼”从微利房变成了“周转房”，且租金也按照市场提高。此事员工和公司双方都有各自的理由——员工方认为这损害了他们的福利，公司方认为不少员工已经有自己的房子，反而将福利房高价转租谋取利益。

企业内部矛盾以这种对抗形式爆发出来，正是华侨城内部协调和管理能力下滑的体现。这也部分解释了为什么深圳欢乐谷在6月完成年检，但是依然在10月出现事故。截至目前，华侨城仍表示深圳欢乐谷将继续闭园，恢复开园时间另行公告。

 

03

 

管理层换届的阵痛

华侨城为何内部管理失当？一种意见认为这是因为华侨城正在经历管理层换届的阵痛。

华侨城的上任董事长段先念依靠着“曲江模式”将华侨城带入了发展的快车道，但是也留下了隐患，文旅模式的不稳定性在房地产下行期被放大。2021年，华侨城营收突破千亿，但是利润却同比下滑70.05%。

而新接任的张振高为了应对市场下行的压力，在2022年大幅计提资产减值损失清理历史旧账，并且在今年对福利房改革，开源节流，但是也引爆了企业内部问题。员工维权事件或许不仅是因为触犯了员工利益，可能也是因为公司的老员工不买新领导的账。

另外，11月16日，华侨城公布的10月销售情况依然不容乐观。2023年10 月，华侨城实现合同销售面积 13.8 万平方米，同比下滑38.12%；实现合同销售金额 25.1 亿元，同比下滑40.80%。1-10月累计实现合同销售面积167.9万平方米，同比减少25%；合同销售金额343.9 亿元，同比减少27%。

如何渡过阵痛期，对华侨城和张振高而言无疑是巨大的考验。