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房地产新模式:何处破局

2023-12-25 来源:中国新闻网

  中国新闻周刊记者 陈惟杉

  发于2023.12.25总第1122期《中国新闻周刊》杂志

  一次带有“重塑模式”意味的改革,信号正在变得越来越清晰。

  “14号文”是让外界最早嗅到这场改革的信号之一。10月底,一份名为《关于规划建设保障性住房的指导意见》(“14号文”)的文件被媒体披露。实际上,这份文件在8月底就已有消息。中国政府网在8月26日披露,国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。

  这份文件显得有些“神秘”,甚至被外界赋予“二次房改”的意义,其中有关住房体系的新表述尤为引发舆论关注。有外界解读为,让“市场的归市场,保障的归保障”。

  近期,中央财办有关负责同志在解读2023年中央经济工作会议精神时,再次给出了权威解读:加快构建房地产发展新模式。

  中央经济工作会议“就加快构建房地产发展新模式提出了明确要求。这是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策”。中央财办有关负责同志还对“房地产发展新模式”作出了更具体的阐释:要在推进“三大工程”建设中,加大保障性住房建设和供给,加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

  “三大工程”中的核心,毫无疑问是规划建设保障性住房。继“十二五”兴建公租房、“十三五”力推棚改之后,中国正处在又一次保障房大规模筹建的浪潮中。

  以推进保障房建设为首的“三大工程”,成为撬动“房地产新模式”的一个抓手,在当下还被赋予双重使命:在寄希望于通过保障房建设实现“居者有其屋”之余,决策层也希望以大规模筹建保障房“带动房地产相关投资消费,稳定宏观经济大盘”。

  “14号文”悬念:谁有资格买?

  12月初,“14号文”依然是行业热议对象,不少熟悉保障房政策的人士告诉《中国新闻周刊》记者,自己仍在学习这份文件。

  “14号文”的核心内容有关配售型保障性住房,这被外界解读为让商品住房回归商品属性,住房制度转向“双轨制”,甚至被寄予“二次房改”的期待。

  “以商品房为主、为中低收入群体提供保障房的住房体系已经形成,相当于并非在白纸上作画,而是在一张几近完成的画作上利用边角的空白做文章。因此‘14号文’只是对原有住房体系的完善,将一些此前被忽视的群体纳入住房保障体系。”一位住房保障系统业内人士告诉记者,他并不认同“二次房改”的表述。

  在他看来,“1998年‘房改’后,我国住房体系发生重大调整,将绝大多数住房需求推向商品房市场,仅以少量廉租房供给低收入群体。从2010年《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》发布以来,通过公租房、保租房等配租型保障房,以及自住型商品房、共有产权房等配售型保障房,不断将未能在商品房市场‘上车’的群体纳入住房保障体系,但是仍难做到与商品房体系‘无缝衔接’”。 

  “14号文”被认为将进一步弥合住房保障体系与商品房体系之间的缝隙。

  “14号文对于住房保障体系,一方面是补充,另一方面也是重塑。近年来,住房保障体系侧重于‘租’,并且将保租房作为重点,缺少封闭运行的配售型保障房。但是其保障的人群依然是超大特大城市中住房困难相对突出的群体,包括新市民、青年人等,只不过这部分群体中部分人群难以通过租赁满足住房需求,而是渴望拥有一套产权住房,‘14号文’提出配售型保障房便是更加精准地满足这部分需求。”上海市房地产科学研究院院长严荣告诉《中国新闻周刊》。

  相比于外界对于“14号文”的期待,负责制定具体执行办法的地方政府却面临一道难题。

  前述业内人士推测,配售型保障房的覆盖面将十分有限。“14号文”主要针对超过300万人口的城市,一些库存高企、房价处在下跌通道的中小城市本就没有建设配售型保障房的必要。据“七普”数据,城区人口超过300万的城市共有35个。

  目前已有深圳、南宁等城市启动配售型保障房的规划与建设。如南宁市住房和城乡建设局对外披露,按以需定建的原则,汇总梳理出配售型保障性住房先导项目7个、住房7200套,总投资约39亿元,其中2024年计划建设住房4000套。

  但是各地进度不一。浙江工业大学副校长、中国住房和房地产研究院院长虞晓芬向《中国新闻周刊》介绍,各地正在抓紧研究、报送具体方案。“国家的总体要求是‘以需定建’,各地都在摸排需求,比如居住在公租房中的居民有多少需求?本地户籍‘夹心群体’有多少需求?人才有多少需求?其他工薪群体有多少需求?从解决最困难工薪收入群体住房问题入手,根据供给能力,合理确定保障范围和建设规模。”

  “究竟能有多少项目落地,还要拭目以待。”有接近北京市住建部门的人士向《中国新闻周刊》坦言,北京正在研究制定相关政策。“目前一些国资平台只是按照政府要求进行土地储备,明年肯定会推进若干配售型保障房项目。但是首先要明确最核心的问题

责任编辑:共工社

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